Đây là lý do khiến BĐS công nghiệp trở thành tâm điểm đầu tư trong năm 2021

Khoảng trống nguồn cung

Theo thông tin từ Vụ Quản lý các khu kinh tế thuộc Bộ Kế hoạch & Đầu tư, đến tháng 6/2020, cả nước có 374 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 114 nghìn ha, trong đó 280 khu đã đi vào hoạt động và tiếp tục mở rộng thêm trên 77,000 ha. 75 khu mới mở rộng thêm 29,000 ha và đang trong quá trình giải phóng mặt bằng. Trong nửa đầu năm 2020, tỷ lệ lấp đầy trên toàn thị trường đạt 73.7%. Ngoài ra, 17 khu kinh tế ven biển sẽ bổ sung khoảng 845,000 ha nguồn cung cho thị trường. 

Thống kê 6 tháng đầu năm, dòng vốn FDI đã đổ khoảng 6 tỉ USD vào các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ 2018 đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp mới trên các địa bàn trọng yếu. Ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở thành phố Hồ Chí Minh, 99% ở Bình Dương, 94% ở Đồng Nai, 84% ở Long An, 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Ở phía Bắc, tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng. 

Báo cáo BĐS công nghiệp của Savills cho biết dự kiến, làn sóng di dời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022 sẽ đòi hỏi nhiều nguồn cung hơn để đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất có giá trị cao hơn. Đồng Nai đang quy hoạch thêm 8 KCN. Chủ tịch UBND huyện Long Thành, ông Võ Tấn Đức đã công bố kế hoạch xây dựng bốn khu công nghiệp mới ở Long Thành. Xã Phước Bình sẽ có thêm 2 KCN, quy mô 900 ha, mỗi KCN cho thuê thêm khoảng 500 ha. Các xã Tân Hiệp và Bình An mỗi xã sẽ phát triển một KCN. 

Tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam, Vingroup, có kế hoạch đầu tư hơn 400 triệu USD vào công ty con là CTCP Đầu tư Phát triển KCN Vinhomes. Hai dự án đầu tiên của tập đoàn sẽ là tại Hải Phòng, bao gồm Khu công nghiệp Nam Tràng Cát với tổng diện tích 200 ha; và KCN Thủy Nguyên có tổng diện tích 319 ha. Dự kiến hai KCN sẽ đi vào hoạt động năm 2021.

Trong Q4/2021, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh mới với quy mô 238 ha của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc City) sẽ mang lại nguồn cung cần thiết cho tỉnh Bắc Ninh. Trong cùng quý này, TNI Holdings Việt Nam sẽ khai trương KCN Sông Lô 1 với diện tích 177 ha tại tỉnh Vĩnh Phúc. Tại tỉnh Long An ở phía Nam, Công ty cổ phần TIZCO và Công ty Cổ phần Quản Lý KCN Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) sẽ tham gia đầu tư góp vốn vào Khu công nghiệp Việt Phát với tổng diện tích 1.800 ha vào năm 2021.

Giá thuê BĐS công nghiệp liên tục bị đẩy lên

Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn leo thang. Tại miền Nam, giá thuê đất trong các KCN năm 2020 đạt 147 USD m 2 tại TPHCM, 107 USD/m2 tại Bình Dương, 98 USD/m2 tại Đồng Nai, 123 USD/m2 tại Long An và 65 USD/m 2 tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Tại miền Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 , Bắc Ninh là 95 USD/m2 , Hưng Yên lên 83 USD/m2 , Hải Dương là 76 USD/m2 và Hải Phòng lên tới 96 USD/m2 .

Nhà xưởng và nhà kho xây sẵn vẫn là phân khúc thu hút nhu cầu cao từ các khách thuê không muốn đưa ra cam kết thuê đất dài hạn do phụ thuộc chủ yếu vào các đơn hàng ngắn hạn. Điều này dẫn đến việc các nhà phát triển bất động sản công nghiệp cho thuê chạy đua trong việc bổ sung nguồn cung đất công nghiệp nhằm phục vụ nhu cầu mở rộng. 

Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BWID) với hơn 500 ha tại 10 địa điểm thuộc tám thành phố trọng điểm, tăng từ 209 ha trong nửa đầu năm 2018, tiếp tục mở rộng với tư cách là nhà phát triển bất động sản công nghiệp cho thuê lớn nhất Việt Nam. Các sản phẩm của BWID đa dạng, bao gồm nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (RBF/RBW) và nhà xưởng xây theo yêu cầu (BTS). 

Các nhà phát triển kho vận toàn cầu đã tham gia vào thị trường bất chấp đại dịch đang diễn ra. Logos Property từ Úc đầu tư vào Việt Nam thông qua một liên doanh (JV) phát triển logistics trị giá 350 triệu USD. GLP, nhà phát triển kho lớn nhất ở châu Á, đang lên kế hoạch liên doanh trị giá 1,5 tỷ USD với SEA Logistics Partners (SLP). Công ty Mirae Asset Daewoo Co và Tập đoàn Naver của Hàn Quốc cùng đầu tư 37 triệu USD vào trung tâm logistics LogisValley tại tỉnh Bắc Ninh.